7.2亿元关联额度落定 金茂服务非住宅盈利待考

  11月11日，金茂物业服务发展股份有限公司（00816.HK，‌以下简称“金茂服务”）公告，与中化控股订立新物业管理及增值服务框架协议，期限自2027年1月1日至2029年12月31日，三个年度最高费用总额分别不超过2.3亿元、2.4亿元及2.5亿元，三年合计上限7.2亿元。

  同日，金茂服务还与中化财务订立期限相同的新金融服务框架协议，涵盖存款、贷款、委托贷款、结算、担保、保理及网上银行等服务。

  对于上述协议，金茂服务方面人士11月12日告诉中国房地产报记者，“本次签约是对2023年11月9日合同的续签，涉及的是公司主营日常业务，一直持续为中化集团内各单位提供服务，签约符合《上市规则》关连交易相关规则。”

  不过，在新协议锁定未来三年额度的同时，金茂服务的盈利指标正处在下行区间。2026年上半年，公司总收入约18.87亿元，同比增长5.8%，毛利率却从22.5%降至18.3%，归属母公司净利润同比下降7.5%。这也让7.2亿元额度能在多大程度上兑现、非住宅转型能否改善盈利，更受关注。

  7.2亿元额度与44.7%兑现率

  从公告看，新协议锁定了三个年度的关联交易额度。2027年至2029年，金茂服务向中化关连人士提供物业管理及增值服务的最高年度费用总额分别为2.3亿元、2.4亿元及2.5亿元，三年合计上限7.2亿元。同期，金茂服务2026年上半年总收入为18.87亿元，2025年全年营业收入为36.68亿元，2024年为29.66亿元，2023年为27.04亿元。

  从历史执行看，额度与实际交易金额之间存在落差。数据显示，2025年相关业务实际交易金额约8977万元，当年上限2.01亿元，占比约44.7%；新协议首年上限2.3亿元，低于2026年的2.7亿元，2028年、2029年虽小幅回升至2.4亿元、2.5亿元，仍未回到2026年水平。汇生国际资本总裁黄立冲分析认为，“历史兑现率不足五成，7.2亿元是交易额度而非到手收入，不宜简单理解为新增订单，能否兑现仍取决于具体项目落地。”

  在这一额度结构下，业务结构能否发生变化，是比金额更值得追踪的线索。资料显示，中化控股旗下拥有大量产业园区、科研机构及总部办公楼等非住宅物业资源。金茂服务若能借此从基础物业服务延伸至综合设施管理、产业园运营等高毛利增值服务，就有机会降低对传统住宅物业及地产开发的依赖。黄立冲表示，这一转型的关键，在于能否把集团内部资源优势转化为独立市场竞争力，最终要看实际合同执行率和项目毛利率。

  从金茂服务自身动作看，相关布局已在推进。2026年7月，金茂服务启动新一轮组织调整，将原有中心城市改为城市公司，总部直接管控13大城市公司，广深公司重新启动，分管广东、海南、福建三省12个城市业务。截至2025年末，高能级城市占比93%，华东、华北核心区域占比约70%。组织架构在收拢，资源在向高能级城市集中的方向较为明确。

  组织调整是前提，收入与利润的匹配情况则是更直接的观察窗口。2025年全年，金茂服务营业收入36.68亿元，同比增长18.5%；毛利润约7.2亿元，同比仅增加约0.3%；归属母公司净利润3.1亿元，同比下降18.8%。2026年上半年，物业管理服务收入13.85亿元，同比增长4.8%；非业主增值服务收入1.44亿元，同比下降1.4%；社区增值服务收入3.57亿元，同比增长13.4%。收入保持增长而归母利润同比下降，规模与盈利之间的差距，是当前财务数据呈现出的一个事实。

  非住宅盈利待披露

  从财务数据看，金茂服务收入结构变化与利润表现之间的关系较为直接；转型成效则与关联方收入占比能否继续下降相关。

  2021年上市之初，金茂服务来自关联方的收入占比较高，市场曾关注其对关联公司的依赖程度。2025年，关联收入占比降至19%，第三方收入占比提升至81%，第三方外拓成为主体。从收入结构看，其拓展并非依赖低价竞标：社区增值服务收入同比增长13.4%，美居、能源运维、IFM等服务构成差异化能力，外拓与增值业务在收入中的比重逐步上升。关联收入占比降至19%、第三方收入占比升至81%，与上述结构变化共同反映出金茂服务的收入来源正在从关联公司项目向市场化业务增加。

  但外拓与增值业务的增长，尚未扭转利润下滑的趋势。2026年上半年，金茂服务收入同比增长5.8%，在管面积约9510万平方米，较2025年末的约1.057亿平方米有所回落；同期毛利率下降4.2个百分点，归属母公司净利润下降7.5%。

  在住宅物业管理增量放缓的背景下，非住宅业态被金茂服务视为改善盈利结构的一个方向。从公开信息看，相关布局主要体现在金茂服务近一年的拓展动作与业务表述中，而非新签的框架协议本身。

  2026年上半年，金茂服务新签合同额4.6亿元，非住宅业态签约占比达51%，已超过住宅成为增量项目的主要来源；同期落地京东培训基地、广联达数字科技大厦等项目，并新增光大银行、京东、广联达、安迪苏、蓝星、先正达等企业客户。组织层面，公司成立商企事业部，搭建总部专业COE小组，据公司披露建立标准化可复制的IFM服务能力。

  金茂服务管理层在中期业绩会上也曾提到，非住宅赛道的增量空间来自战略性新兴产业客户，管理层认为这类客户增长较快、现金流相对平稳，配套增值业务具有进一步拓展空间。

  从签约端看，非住宅业态已占据增量项目的一半以上，金茂服务也在组织与能力上做了针对性投入。但盈利端的数据尚未同步体现。2026年中期业绩仅披露物业管理服务整体毛利率为14.3%，较去年同期16%下降1.7个百分点。这一板块包含住宅与非住宅两类项目，非住宅业态单独的毛利率水平并未列示。签约占比过半与分业态毛利率数据缺失并存，非住宅业态对盈利的实际贡献，仍有待后续财报验证。

  一位物业分析师表示，关于上述协议后续应重点观察四个指标：实际合同执行率、项目毛利率、现金回收及第三方业务拓展情况。“非住宅转型能否从协议走向收入、从资源走向能力，最终要看这几个数据的兑现情况。”